自己破産を考えたとき、「住宅ローンが残っている家はどうなるのか」「ローンを完済していれば自宅に住み続けられるのか」と不安に感じる方は少なくありません。
自己破産では、破産手続開始時に本人が所有している不動産が財産として確認され、手続きによっては売却・換価の対象になることがあります。住宅ローンが残っている場合は、家に設定された抵当権も関係します。住宅ローンがない場合でも、家を所有しているという理由だけで、そのまま住み続けられるとは限りません。
一方で、家の扱いは、住宅ローンの残高、家の評価額、抵当権、共有名義の有無、手続きの種類などによって異なります。「持ち家があれば必ず自己破産できない」「ローンが残っている家は必ずすぐ競売になる」と一律に決まるわけではありません。
この記事では、自己破産と持ち家の関係、住宅ローンがある場合・ない場合の考え方、共有名義の注意点、相談前に準備したい情報を説明します。財産全体の基本については、自己破産をすると財産はどうなる？処分の対象と残せる財産を解説もあわせてご覧ください。
自己破産をすると持ち家が確認される理由
自己破産の破産手続は、債務者の財産を調査し、法律上、債権者への配当に充てる財産がある場合には、それを換価して配当する手続きです。裁判所の説明でも、破産手続開始時点の財産を換価・配当することが基本とされています。
家や土地は一般に高額な財産です。そのため、本人が所有している不動産がある場合は、名義、評価額、住宅ローンの残高、抵当権の内容、共有者の有無などを確認することになります。
ただし、不動産があるから必ず同じ方法で処分されるとは限りません。住宅ローンの担保があるか、売却した場合に債権者への配当が見込めるか、共有関係があるかなどを踏まえて、個別に検討されます。
「家に住めなくなる時期」は一律ではない
持ち家が処分の対象となる場合でも、いつ売却され、いつ退去することになるかは、事件の進行や売却方法、担保権の実行状況などによって異なります。
申立ての直後に必ず退去しなければならない、あるいは手続き終了まで必ず居住できる、といった一律の決まりがあるわけではありません。退去や引越しの時期を含め、個別の状況を早めに専門家へ相談してください。
住宅ローンが残っている家はどうなる？
住宅ローンが残っている場合、家には金融機関などを権利者とする抵当権が設定されていることが多くあります。抵当権とは、ローンの返済が滞った場合などに、担保としている不動産を売却して債権の回収に充てるための権利です。
自己破産の手続きでは、住宅ローンの契約上の返済義務と、家に設定された抵当権を分けて考えることが重要です。個人の債務は、破産手続開始決定だけで当然に支払義務がなくなるわけではなく、免責許可が確定するかどうかが関係します。一方、抵当権などの担保権には、破産手続とは別に行使できる「別除権」としての扱いがあります。破産法第65条は、別除権を破産手続によらずに行使できることを定めています。
そのため、住宅ローンが残っている家については、自己破産の手続きと並行して、担保権者が抵当権を実行し、競売などで売却する可能性があります。実際の進み方は、滞納状況、保証会社の関与、担保権者の対応、裁判所の手続きなどによって異なります。
住宅ローンの返済義務と抵当権は別の問題
住宅ローンの契約に基づく本人の返済義務と、家に設定された抵当権は、関連していますが同じものではありません。
- 住宅ローンの返済義務は、借主本人が貸主に負う債務です。
- 抵当権は、返済がされない場合に担保不動産から回収するための権利です。
家を売却してもローン残高の全額に届かない場合、売却後に債務が残ることがあります。その残額がどう扱われるかは、破産手続や免責の判断、保証人・連帯保証人の有無などによって異なります。
また、住宅ローンの契約に家族が連帯債務者や保証人として関わっている場合は、本人の自己破産によって、その人の返済義務まで当然になくなるわけではありません。契約書を確認し、誰が借主・連帯債務者・保証人になっているかを相談先に伝えてください。
抵当権がある場合は競売の可能性がある
担保不動産競売は、抵当権などの担保権を持つ債権者が、不動産を売却して債権を回収する手続きです。裁判所も、担保権の実行として不動産を売却する手続きを案内しています。
住宅ローンを滞納している場合、競売がいつ始まるか、どのような段階にあるかは個別の契約や手続きによって異なります。すでに金融機関、保証会社、裁判所から通知が届いている場合は、書面を保管し、期限や記載内容を確認したうえで、早急に専門家へ見せてください。
住宅ローンを完済している家はどうなる？
住宅ローンを完済していても、家や土地は本人の財産として確認されます。抵当権が設定されていない場合、売却によって債権者への配当が見込まれるかなどが検討されることがあります。
一方で、家を売却しても不動産の担保権や優先する費用などを差し引くと、配当に回る金額がほとんどない場合もあります。家の評価額だけを見て、「高額な家だから必ず売却される」「評価が低いから残せる」と本人が判断することはできません。売却にかかる費用、権利関係、共有者、裁判所の運用なども関係します。
不動産の評価額だけでは結論が出ない
不動産の価値を調べる方法には、固定資産税評価額、不動産会社の査定、近隣の取引事例などがあります。ただし、資料ごとに目的や算定方法が異なり、裁判所や破産管財人がどの資料をどのように評価するかは、事件の状況によって異なります。
住宅ローン残高と査定額だけを比較して、自宅を残せるかどうかを決めることはできません。査定書や登記事項証明書、住宅ローンの残高が分かる資料などをそろえ、専門家に相談しましょう。
共有名義の家はどう扱われる？
家や土地が夫婦、親子、兄弟姉妹などの共有名義になっている場合は、共有持分やローン契約の内容を確認する必要があります。
本人が共有者である場合、本人の持分が財産として扱われる可能性があります。ただし、不動産全体の処分や共有者への影響がどのようになるかは、持分割合、共有者の事情、住宅ローンや抵当権、換価の見込みなどによって異なります。共有者の財産まで本人の破産によって当然に処分される、という単純な仕組みではありませんが、共有者に連絡や協議が必要となる場合はあります。
また、登記上の名義だけでなく、購入資金を誰が負担したか、ローンの借主や連帯債務者が誰か、持分割合がどのように定められたかも重要です。共有名義の家がある場合は、登記事項証明書やローン契約書を準備し、相談時に正確に説明してください。
自宅を残したいときに検討すること
「今の家に住み続けたい」という希望がある場合、自己破産だけを前提にせず、ほかの債務整理の方法も含めて早めに相談することが大切です。
たとえば、個人再生には、一定の要件を満たした場合に住宅ローンを支払い続けながら住宅を維持するための制度があります。ただし、住宅ローン以外の債務をどのように整理するか、再生計画を履行できる収入があるかなどの条件があり、誰でも利用できるわけではありません。
また、住宅ローンの返済がすでに難しくなっている場合、金融機関への相談や任意売却などが検討されることもあります。任意売却は、担保権者の同意や手続き上の調整が関係し、売却後に債務が残る可能性もあります。自宅を維持できるか、どの方法が適しているかを自己判断せず、借金全体、家計、住宅ローン、保証関係をまとめて相談しましょう。
自己破産の前に避けたい行動
家の名義を家族に移さない
自己破産を検討し始めた後に、家を家族へ贈与したり、著しく低い価格で売却したりすることは避けてください。財産を債権者から隠したり、価値を不当に減らしたりする行為は、破産手続や免責の判断で問題となる可能性があります。
すでに名義変更や売買をしている場合も、隠さず、契約書や代金の振込記録を保管して、専門家へ伝えてください。
自宅を残す目的で特定の借入れだけ返済しない
自己破産を考えている段階で、住宅ローンだけを支払う、親族から借りて住宅ローンをまとめて返すなどの行動が、手続きにどのような影響を与えるかは事情によります。特定の債権者だけを優先する返済は、ほかの債権者との公平性に関わることがあります。
住宅ローンの支払いを続けるか、滞納分をどうするかを自分だけで決めず、返済状況とすべての債務を専門家に伝えて方針を確認してください。
売却や任意売却を先に進めない
自己破産の申立て前に、自宅を売却したり、売却代金を一部の債権者への返済に充てたりする場合は、手続きへの影響を事前に確認してください。査定や売却の相談自体と、実際に売買契約を結ぶことは異なります。売却の条件、担保権者の同意、代金の使途などを含め、専門家に相談してから進めましょう。
相談前に整理しておきたい資料
持ち家がある場合、相談時に次の資料や情報があると、状況を説明しやすくなります。すべてを最初からそろえられなくても、まずは手元にあるものを整理してください。
- 不動産の登記事項証明書や登記識別情報
- 住宅ローンの契約書、返済予定表、残高が分かる資料
- 金融機関や保証会社から届いた通知
- 不動産の査定書や固定資産税に関する資料
- 共有者、持分割合、連帯債務者、保証人の情報
- 住宅ローンの滞納状況や、競売に関する書類
- 家計の収支や、同居家族の負担状況
資料が見当たらない場合も、名義やローンの状況を分かる範囲で説明してください。ローンを組んだ時期や滞納の開始時期など、記憶だけで断定せず、後から資料で確認する方法もあります。
よくある質問
自己破産をすると、住宅ローンがない家も処分されますか？
住宅ローンを完済していても、本人が所有する家や土地は財産として確認されます。売却・換価の対象となるかは、評価額、共有関係、売却費用、裁判所や手続きの状況などによって異なります。ローンがないという理由だけで自宅に住み続けられるとは限りません。
住宅ローンが残っている家は必ず競売になりますか？
必ず競売になるとは限りませんが、抵当権が設定されている場合、担保権者が抵当権を実行して回収を図る可能性があります。滞納の状況や保証会社の対応、売却方法などによって進み方が異なります。通知が届いている場合は、早めに専門家へ相談してください。
家の査定額が住宅ローン残高より低ければ、家を残せますか？
査定額とローン残高だけで結論を出すことはできません。査定の方法、担保権の内容、売却にかかる費用、共有持分などを含めた個別の確認が必要です。複数の評価資料がある場合は、まとめて専門家に見せましょう。
夫婦共有名義の自宅は、家族の持分まで処分されますか？
本人の自己破産によって、共有者の持分まで当然に本人の財産として扱われるわけではありません。ただし、本人の持分や抵当権、ローン契約の内容によって、共有不動産全体の処分や共有者との調整が問題となることがあります。登記と契約の内容を確認してください。
自宅に住み続けたい場合、自己破産以外の方法はありますか？
個人再生や任意売却など、状況に応じて別の方法を検討することがあります。個人再生で住宅を維持するための制度には要件があり、住宅ローンの返済を続けられるかなども確認が必要です。自宅を残したい希望と、借金全体・家計の状況をあわせて専門家に相談しましょう。
まとめ
自己破産をすると、持ち家は不動産として財産の確認対象になります。住宅ローンが残っている場合は、本人の返済義務だけでなく、家に設定された抵当権や保証関係も確認が必要です。ローンが完済されている場合も、家の価値や共有関係などによって扱いが異なります。
自宅が必ず残る、必ずすぐ競売になるといった一律の結論はありません。名義、ローン残高、抵当権、評価額、共有者、滞納や通知の状況を整理し、家族への名義変更や売却、特定の債権者への返済などを自己判断で進めないことが大切です。
自宅を維持したい希望がある場合は、自己破産だけに絞らず、個人再生などほかの方法も含めて早めに相談しましょう。自己破産の財産や手続きについてほかのテーマも確認したい方は、自己破産の総合案内をご覧ください。
参考情報
- 破産法（e-Gov法令検索） — 破産財団、担保権の別除権、破産管財人の権限など
- 裁判所「破産」 — 破産手続の概要と、破産手続開始時点の財産の扱い
- 裁判所「担保不動産競売」 — 抵当権などの担保権に基づく不動産競売の概要
- 住宅金融支援機構「融資物件の任意売却」 — 住宅ローンの返済継続が困難な場合の任意売却について
※この記事は、自己破産と持ち家の一般的な関係を説明するものです。個別の不動産や住宅ローンの扱いは、登記、契約、担保権、債務の状況、裁判所の手続きなどによって異なります。具体的な判断は弁護士などの専門家に相談してください。