「住宅ローンが残っているけれど、個人再生をすると家を失うの？」「住宅ローン特則を使えば、必ず自宅に住み続けられる？」「住宅ローンを滞納している場合は、もう間に合わないのだろうか」
自宅を所有している方にとって、個人再生を検討する際の大きな心配の一つが、住まいへの影響です。
個人再生では、一定の条件を満たす場合に「住宅資金特別条項」を再生計画に定め、住宅ローンを支払いながら自宅を維持できる可能性があります。一般に「住宅ローン特則」と呼ばれる制度です。
ただし、個人再生を申し立てれば自宅を必ず残せるわけではありません。住宅やローンの契約、担保権の状況など、法律上の条件を確認する必要があります。また、この特則を利用しても住宅ローンが免除されるわけではなく、支払いは続きます。
この記事では、個人再生で持ち家を残せる可能性がある仕組みと、住宅ローン特則の主な条件、滞納がある場合や注意したいケースを解説します。
個人再生で持ち家を残せる場合がある
個人再生の「住宅資金特別条項」は、住宅ローンの返済方法を再生計画に定める制度です。法律上の条件を満たして裁判所に認可されれば、住宅ローン以外の債務を個人再生で整理しながら、住宅ローンを支払って自宅を維持できる場合があります。
重要なのは、この制度が住宅ローンそのものを減額・免除する仕組みではないことです。住宅ローンは原則として支払いを続け、個人再生の対象となる他の債務についても、認可された計画に沿って返済します。
そのため、家を維持できる可能性があっても、住宅ローンと再生計画の返済を合わせた金額を家計から支払えるか、慎重に考える必要があります。
「住宅ローン特則」と「住宅資金特別条項」
「住宅ローン特則」は、住宅資金貸付債権に関する法律上の特例を指す通称です。再生計画に定める条項の正式な名称は「住宅資金特別条項」です。
この特則を利用するには、通常の個人再生の要件を満たすだけでなく、住宅や住宅ローンなどについても条件を確認しなければなりません。持ち家があることだけで、自動的に利用できる制度ではありません。
住宅ローン特則を利用するための主な条件
具体的な適用可否は、契約や登記、建物の使い方などを確認して判断する必要があります。一般に、次のような点が確認されます。
住宅が本人の居住用であること
法律上の「住宅」は、再生債務者が所有し、本人が居住のために使う建物として定められています。建物が複数ある場合は、主に居住する建物が問題になります。また、建物の床面積の2分の1以上にあたる部分が、主として本人の居住用であることなどが要件に関係します。
賃貸用として所有している物件や、本人が実際に住んでいない物件は、住宅ローン特則の対象となるか別途確認が必要です。自宅の一部を店舗や事務所として使っている場合も、利用状況や床面積などを確認しましょう。
住宅ローンの契約と担保の内容が要件に合うこと
対象となる住宅資金貸付債権は、住宅の建設・購入・改良などに必要な資金の貸付けに関するもので、住宅などに抵当権が設定されていることが基本です。
ローンの名目だけで判断できないことがあります。契約書、抵当権の登記事項、借入れの使途などを確認してください。住宅ローンと同じ金融機関から借りていても、別の借入れが住宅ローン特則の対象になるとは限りません。
住宅ローン以外の担保権が影響しないこと
自宅に住宅ローン以外の借入れを担保する抵当権などが設定されている場合、住宅ローン特則を利用できない可能性があります。
たとえば、自宅を担保に事業資金を借りている、別の債権者のために抵当権が設定されている、といった場合は注意が必要です。自宅だけでなく、敷地や他の不動産への抵当権設定も含め、登記事項証明書などで確認します。
法テラスや裁判所の案内にも利用条件が示されていますが、条件の全体を簡単なチェック項目だけで判断することはできません。実際の契約と不動産の登記を確認することが大切です。
住宅ローン特則を利用した場合の支払い
住宅ローンは原則として支払い続ける
住宅ローン特則を利用しても、住宅ローンの元本や利息が免除されるわけではありません。基本的には契約に沿って返済を続けます。
住宅ローン以外の対象債務については、再生計画に定める返済を行います。したがって、家計には住宅ローンと個人再生の返済の両方が残ることがあります。
滞納分の扱いを再生計画で検討する
住宅ローンを滞納している場合でも、住宅ローン特則を利用できる可能性が直ちになくなるとは限りません。ただし、滞納した元本や利息、遅延損害金などの扱いを確認し、再生計画の中でどのように支払うかを検討する必要があります。
滞納が続けば、期限の利益を失い、保証会社による代位弁済や競売手続などに進んでいる場合もあります。そうした状況では選択肢や期限に影響することがあるため、督促状、期限の利益喪失通知、保証会社からの通知、競売関係の書面などが届いている場合は、早めに専門家へ相談してください。
保証会社がすでに代位弁済しているケースでも、時期などの条件によって法律上の取扱いが問題になる場合があります。通知を受け取った時期と申立ての時期が関係することがあるため、「もう代位弁済されたから必ず利用できない」と決めつけず、資料を見せて確認しましょう。
住宅ローン以外の返済も合わせて考える
自宅を維持するためには、住宅ローンの返済だけでなく、再生計画に基づく返済や、税金・保険料など他の支出も続けられる必要があります。
住宅ローン特則が利用できる可能性があることと、家計上、住み続けることが無理なく可能であることは別の問題です。収入の変化や修繕費、固定資産税なども含めて、手続後の家計を具体的に確認しましょう。
自宅が共有名義・夫婦共有の場合
自宅や土地が夫婦などの共有名義になっている場合は、登記上の持分、住宅ローンの契約者、連帯債務者や保証人の関係を確認する必要があります。
「住宅ローンの契約者は配偶者だから問題ない」「自宅の名義が一部だけだから特則を利用できない」といった単純な判断はできません。誰が再生手続を申し立てるのか、誰が住宅ローンを負担しているのか、住宅にどのような抵当権が設定されているのかによって検討内容が異なります。
不動産の登記事項証明書、住宅ローン契約書、返済予定表などを用意し、個別に相談してください。
自宅を残せるか確認するために準備したい資料
相談時には、次のような資料があると、住宅ローン特則を利用できるか検討しやすくなります。
- 住宅ローンの契約書、返済予定表
- 住宅ローンの残高が分かる書類
- 住宅や敷地の登記事項証明書
- 固定資産税の課税明細書など、不動産の評価に関する資料
- 住宅ローンの滞納状況が分かる書面
- 金融機関や保証会社から届いた通知
- 住宅ローン以外に不動産を担保にした借入れがある場合、その契約書や通知
- 家計の収入と支出が分かる資料
書類がすべてそろっていなくても、通知を受け取った日付や滞納の状況など、分かる情報を整理して相談してください。大切な通知を処分したり、対応期限を過ぎたりしないよう注意しましょう。
住宅ローン特則を利用できない場合はどうする？
住宅ローン特則を利用できるかどうかは、個人再生全体の要件とは別に確認が必要です。利用できない可能性がある場合でも、住宅をどうするかを含めて、任意整理や自己破産など他の債務整理方法を比較検討することになります。
どの方法が適切かは、借金の額、収入、住宅の価値、住宅ローンの残高、担保権、家計などによって異なります。自宅を残すことだけを優先して、返済が続けられない計画を選ぶと、後で家計が行き詰まるおそれがあります。
住宅を維持する希望と、手続後に現実的に支払える金額を合わせて検討しましょう。
よくある質問
個人再生をすれば必ず自宅を残せますか？
必ずではありません。住宅ローン特則を利用するには、本人の居住状況、住宅ローン契約、抵当権などに関する要件を満たす必要があります。裁判所による審査もあり、再生計画が認可されることが必要です。
住宅ローンも個人再生で減額されますか？
住宅ローン特則を利用しても、住宅ローンが一般の対象債務と同じように減額・免除されるわけではありません。原則として住宅ローンの支払いは続き、滞納がある場合はその扱いも検討します。
住宅ローンを滞納していても利用できますか？
滞納があることだけで一律に利用できないとは限りません。ただし、滞納の期間や金額、期限の利益喪失、保証会社の代位弁済、競売手続の状況などによって対応が変わる可能性があります。通知が届いている場合は、早めに専門家へ相談してください。
自宅の一部を店舗や事務所に使っている場合はどうなりますか？
住宅の使い方や居住用部分の床面積などが要件に関係します。店舗や事務所との併用だけで判断せず、建物の登記や間取り、実際の使用状況が分かる資料を用意して確認しましょう。
まとめ
個人再生では、住宅資金特別条項を利用できる場合、自宅を維持しながら住宅ローン以外の債務を整理できる可能性があります。ただし、利用には住宅の用途やローン契約、担保権などに関する条件があり、自動的に自宅を残せる制度ではありません。
住宅ローンの支払いは原則として続き、滞納がある場合は滞納分などの扱いも検討します。住宅ローンと再生計画の返済、その他の生活費を合わせて支払い続けられるかを確認し、契約書や登記、金融機関からの通知をもとに個別相談を進めましょう。
参考情報
個人再生の基本やほかのテーマをまとめて確認したい方は、個人再生の総合案内ページをご覧ください。